집을 보유한 만 55세 이상이라면 집을 팔지 않고도 평생 매달 연금을 받을 수 있습니다. 한국주택금융공사(HF)가 보증하는 주택연금은 공시가격 12억 원 이하 주택이면 신청 가능하며, 2026년 3월부터 월지급금이 평균 3.13% 인상됐습니다. 부부 중 한 명이 돌아가신 후에도 배우자가 같은 금액을 평생 수령하고, 집에서 계속 거주할 수 있습니다. 70세(부부 연소자 기준)에 3억 원 주택이라면 매달 약 92만 3천 원을 받습니다.
3억 원짜리 집에 사는 70세 부부라면 매달 92만 3천 원, 10년이면 1억 1천만 원이 집을 팔지 않고 들어옵니다. 이사도, 대출 심사도 없습니다. 지금 사는 집에 그대로 살면서 국가 보증으로 받는 돈입니다.
이런 분이라면 꼭 확인하세요
- 만 55세 이상이고, 본인 명의 주택이 있으신가요?
- 퇴직 후 매달 들어오는 소득이 부족해 걱정이신가요?
- 집을 팔지 않고 집에 계속 살면서 생활비를 받고 싶으신가요?
- 배우자나 본인이 먼저 돌아가신 후에도 남은 분이 연금을 이어 받길 원하시나요?
- 자녀에게 경제적 부담을 주지 않고 독립적으로 노후를 보내고 싶으신가요?
하나라도 해당되면 아래에서 확인하세요
주택연금이란 — 집을 팔지 않고 평생 받는 국가 보증 연금
주택연금은 본인 소유 주택을 담보로 한국주택금융공사에 맡기고, 공사의 보증을 바탕으로 매달 일정 금액을 평생 수령하는 제도입니다. 흔히 ‘역 모기지론’이라고도 불립니다. 일반 대출과 반대로, 집을 담보로 맡기고 돈을 조금씩 나눠 받는 방식입니다.
국가가 보증하기 때문에 금융기관이 파산하거나 연금 재원이 부족해지더라도 정부가 지급을 보장합니다. 부부 중 한 명이 먼저 돌아가시더라도 배우자가 동일한 금액을 평생 계속 수령할 수 있으며, 집에서 계속 거주하는 권리도 보장됩니다. 나중에 주택을 처분해 담보로 제공한 금액을 정산할 때, 수령한 연금 총액보다 집값이 낮더라도 추가로 내야 할 돈이 없습니다. 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아갑니다.
주택연금의 핵심 장점은 크게 네 가지로 정리됩니다. ① 거주 보장: 평생 집에서 살면서 연금을 받습니다. ② 배우자 보호: 한 쪽이 먼저 사망해도 같은 금액을 지속 수령합니다. ③ 국가 보증: 공사 또는 금융기관이 없어지더라도 정부가 연금 지급을 책임집니다. ④ 초과 채무 없음: 집값이 연금 총수령액보다 낮아도 추가 부담이 없습니다.
아래 정보도 확인해 보세요 — 노후 소득은 여러 갈래를 겹쳐야 안정됩니다. 국민연금 예상수령액 조회와 연기연금 활용법을 먼저 확인하시면 주택연금으로 얼마를 더 채워야 할지 계산이 쉬워집니다.
자격조건 — 55세 이상, 공시가 12억 원 이하 주택이면 신청 가능합니다
주택연금 가입 자격은 세 가지 기준을 동시에 충족해야 합니다.
① 나이: 부부 중 더 젊은 쪽(연소자)이 만 55세 이상이면 됩니다. 혼자 사시는 분은 본인 나이 기준입니다.
② 주택: 부부 합산으로 공시가격 12억 원 이하 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택, 또는 주거 목적 오피스텔을 소유하고 있어야 합니다. 공시가격이 12억 원을 넘으면 가입 자체가 되지 않습니다. 다만 공시가격은 12억 원 이하인데 시세가 그보다 높은 경우에는 가입이 되고, 월지급금만 12억 원을 기준으로 산정됩니다.
다주택자라도 부부 합산 공시가격이 12억 원 이하면 그대로 가입할 수 있습니다. 합산 금액이 12억 원을 넘는 2주택자는 가입 후 3년 이내에 한 채를 처분하는 조건으로 신청할 수 있습니다.
③ 실거주: 가입 주택에 실제로 거주하며 주민등록을 두고 있어야 합니다. 다만 2026년 6월 1일 신규 신청분부터 이 요건이 완화됐습니다. 부부 합산 1주택자가 입원·요양, 자녀 봉양, 노인주거복지시설 입주 등 불가피한 사유가 있는 경우에는 실거주하지 않아도 가입할 수 있고, 담보주택을 전체 임대하는 것도 허용됩니다. 장기 입원 중이거나 자녀 집에 계신 분도 길이 열린 셈입니다.
월 수령액은 얼마? — 70세·3억 원 주택이면 월 92만 3천 원
주택연금 월 수령액은 주택 시세와 부부 중 연소자의 나이 두 가지로 결정됩니다. 나이가 많을수록, 주택 가격이 높을수록 월 수령액이 늘어납니다. 연령이 낮으면 앞으로 받아야 할 기간이 길기 때문에 월 수령액이 낮고, 연령이 높으면 기대여명이 짧은 만큼 월 수령액이 높게 책정됩니다.
한국주택금융공사가 공시한 2026년 기준 대표 예시는 다음과 같습니다.
| 부부 연소자 나이 | 주택 시세 | 월 수령액(종신 정액형) |
|---|---|---|
| 70세 | 3억 원 | 약 92만 3천 원 |
| 77세(우대형) | 1억 3천만 원 | 약 65만 4천 원 |
월지급금은 수령 방식에 따라 달라집니다. 대표적인 방식은 ① 종신지급(정액형): 평생 동일한 금액을 받는 가장 일반적인 방식, ② 전후후박형: 가입 초반 10년간 더 많이 받고 이후 줄어드는 방식(초기 생활비가 많이 필요한 분에게 유리), ③ 대출상환방식: 기존 주택담보대출이나 임대보증금을 먼저 갚고 남은 한도로 월지급금을 받는 방식, ④ 혼합방식: 목돈으로 일부를 먼저 받고 나머지는 매달 받는 방식입니다.
본인 나이와 주택 가격을 입력하면 예상 수령액을 즉시 계산할 수 있는 예상연금조회 서비스를 한국주택금융공사 홈페이지(hf.go.kr)에서 무료로 이용할 수 있습니다. 가입을 결정하기 전에 반드시 먼저 조회해 보시기 바랍니다.
가입 비용도 2026년 3월부터 크게 줄었습니다. 가입할 때 한 번 내는 초기보증료가 주택가격의 1.5%에서 1.0%로 내려가, 4억 원 주택 기준 600만 원이던 부담이 400만 원으로 200만 원 낮아졌습니다. 중도 해지 시 초기보증료를 돌려받을 수 있는 기간도 3년에서 5년으로 늘었습니다. 대신 연 보증료가 대출잔액의 0.75%에서 0.95%로 소폭 올랐으니, 오래 받으실 계획이라면 두 가지를 함께 따져 보시기 바랍니다.
우대형 주택연금 — 저가주택 1.8억 미만 보유자, 6월부터 20.5% 우대 확대
일반 주택연금 외에 저소득·저가주택 고령층을 위한 우대형 주택연금이 있습니다. 기초연금을 수급 중이고 부부 합산 시가 2억 5천만 원 미만의 1주택을 보유한 경우 가입할 수 있으며, 일반형보다 더 높은 월지급금을 받습니다.
2026년 6월 1일부터 우대 폭이 더 확대됐습니다. 시가 1억 8천만 원 미만 저가주택 보유자의 우대율이 기존 14.8%에서 20.5%로 높아졌습니다. 예를 들어 77세 가입자가 1억 3천만 원짜리 주택을 보유한 경우, 기존에 월 62만 3천 원을 받던 것이 이번 확대로 월 65만 4천 원으로 늘어납니다(약 5% 증가).
은퇴 후 소득이 없어 기초연금을 수령하면서 소형 주택에 거주 중이신 분이라면 우대형 주택연금이 더 유리할 수 있으니, 가입 전 일반형과 우대형 수령액을 함께 비교해 보시기 바랍니다. 우대형은 기초연금 수급권자가 전제 조건이므로, 아직 신청하지 않으셨다면 기초연금 자격조건과 월 수령액·감액 기준부터 확인해 보세요.
같은 날 ‘세대이음 주택연금’도 새로 도입됐습니다. 부모의 주택연금 채무를 자녀가 갚고 집을 물려받을 때 쓸 수 있는 개별인출 한도가 기존 대출한도의 50%에서 최대 90%까지 늘어, 상속 과정의 목돈 부담이 줄었습니다.
신청방법 4단계 — HF 홈페이지에서 바로 시작하세요
주택연금 신청 절차는 온라인과 오프라인을 병행합니다.
① 온라인 가입신청 (hf.go.kr): 한국주택금융공사 홈페이지에 접속해 카카오톡, 네이버, KB국민은행, 통신사PASS, HF간편인증 등 간편인증 또는 공동·금융인증서로 로그인한 뒤 인터넷 가입신청서를 작성합니다.
② 담보 주택 평가: 공사가 담보 주택의 시세를 확인합니다. 아파트는 한국부동산원 시세, KB국민은행 시세를 순차적으로 적용하고, 단독·다가구 주택 등은 감정평가를 거칩니다.
③ 관할 HF 지사 방문 — 보증 약정: 인터넷 신청 이후 관할 한국주택금융공사 지사를 직접 방문해 보증 약정을 체결합니다. 이 단계에서 담당자와 수령 방식(종신지급·전후후박형·혼합방식 등)을 최종 선택합니다.
④ 취급 금융기관 방문 — 대출 약정·지급 시작: 협약을 맺은 은행(취급 금융기관)을 방문해 대출 약정을 체결하면, 다음 달부터 지정한 계좌로 연금이 지급됩니다.
주택연금은 가입 후 해지도 가능하지만, 그간 받은 연금 총액과 이자·보증료를 한꺼번에 반환해야 합니다. 가입 전에 예상연금조회(hf.go.kr)에서 내 조건에 맞는 수령액을 먼저 확인하고 결정하시기를 권장합니다. 궁금한 점은 한국주택금융공사 고객센터(☎ 1688-8114)로 문의하시면 됩니다.
📌 주택연금 신청 전 확인 체크리스트
□ 부부 연소자 나이가 만 55세 이상인가요?
□ 공시가격 12억 원 이하 주택(또는 주거용 오피스텔)을 소유하고 있나요?
□ 가입 주택에 실거주(주민등록전입) 중인가요? (불가피한 사유는 예외)
□ 예상연금조회(hf.go.kr)에서 예상 수령액을 미리 확인하셨나요?
□ 일반형과 우대형(기초연금 수급자) 중 어느 쪽이 유리한지 비교하셨나요?
55세 이상 주택 보유자라면, 지금 바로 예상 수령액을 조회해 보세요. 조회는 무료이며 가입 의무가 없습니다. 내 집 한 채로 노후 생활비 걱정을 줄일 수 있는지, 5분이면 확인할 수 있습니다.
📖 출처 및 기준일
· 자격조건(부부 중 1인 만 55세 이상·부부합산 공시가격 12억원 이하·12억원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택 처분·실거주 요건과 예외), 대상주택(주택·노인복지주택·주거목적 오피스텔) — 한국주택금융공사(hf.go.kr)
· 월지급금 예시(70세·3억원 → 월 92만 3천원, 2026.03.01 기준) — 한국주택금융공사 월지급금 예시(hf.go.kr/ko/sub03/sub03_01_01_02.do)
· 월지급금 평균 3.13% 인상(2026.03.01 신규 신청 접수분부터 적용) — 한국주택금융공사 ‘주택연금 월지급금 조정 안내’ 공지
· 초기보증료 1.5%→1.0%, 연 보증료 0.75%→0.95%, 초기보증료 환급기간 3년→5년 — 금융위원회 ‘100세 시대 주택연금 제도개선 방안'(fsc.go.kr)·정책브리핑(korea.kr)
· 우대형 가입요건(기초연금 수급권자·부부합산 시가 2억 5천만원 미만 1주택), 시가 1.8억원 미만 우대율 14.8%→20.5% 확대, 우대형 예시(77세·1.3억원 → 일반형 54만 3천원 / 우대형 65만 4천원), 실거주 의무 예외, 세대이음 주택연금(개별인출 한도 50%→90%) — 한국주택금융공사 보도자료 ‘주택연금, 6월 1일부터 더 든든하고 더 편리해집니다'(2026.06.01 신규 신청분부터 적용)
· 확인일: 2026-09-24
· 수치는 변경될 수 있으니 발행·신청 전 공식 페이지(hf.go.kr)에서 재확인하시기 바랍니다.