전세보증금반환보증은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 HUG·HF·SGI가 대신 지급해주는 안전장치입니다. 연 보증료 0.097~0.211%로 가입할 수 있지만, 가입 시기 초과·위반건축물·전입신고 전출 등 실수 하나로 보상을 받지 못하는 사례가 2026년에도 이어지고 있습니다. 4가지 실수를 미리 확인하고, 국토부 보증료 지원(최대 40만 원)까지 함께 챙기세요.
전세계약 후 이사 당일 아무것도 하지 않았다면, 지금 이 글 하나가 보증금 전액을 지키는 열쇠가 될 수 있습니다.
이런 분이라면 지금 바로 확인하세요
- 전세계약 후 이사했는데 보증 가입을 아직 하지 않으셨나요?
- 보증에 가입했지만 이후 전입신고를 다른 곳으로 옮긴 적 있으신가요?
- 계약 갱신 시 임대인에게 ‘갱신 거절 의사’를 따로 통보하지 않으셨나요?
- 오피스텔·빌라·다가구 세입자이신가요?
- 연소득 6천만 원 이하 무주택 임차인이신가요? (청년 5천만·신혼부부 7천5백만)
- 보증료는 냈는데 ‘보증료 지원’은 아직 신청하지 않으셨나요?
하나라도 해당되면 아래에서 확인하세요 👇
전세보증금반환보증이란? — HUG·HF·SGI 보증료율 한눈에 비교
전세보증금반환보증은 임대차 계약 만료 후 집주인(임대인)이 보증금을 돌려주지 못하는 경우 보증기관이 세입자(임차인)에게 먼저 보증금을 지급하고, 이후 집주인에게 구상권을 행사하는 상품입니다. 운영 기관은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 세 곳입니다.
2026년 기준 HUG 전세보증금반환보증의 보증료율은 연 0.097%~0.211% 로 주택 유형과 보증금 규모에 따라 차등 적용됩니다. HUG 특례반환보증은 아파트 연 0.13%, 아파트 외 연 0.15% 입니다. 전세보증금 1억 원 기준으로 계산하면 연 보증료는 약 9만 7천 원~21만 1천 원 수준입니다. 보증료 부담이 있다면 뒤에서 소개하는 국토교통부 보증료 지원사업으로 최대 40만 원까지 환급받을 수 있으니, 부담 없이 가입 먼저 진행하시는 것이 유리합니다.
전세사기 피해가 사회 문제로 자리 잡은 만큼, 정부도 보증 가입 비용 지원을 2026년에도 이어가고 있습니다. 이미 보증에 가입하셨다면 보증료 지원 신청도 빠뜨리지 마세요.
가입 가능 조건 — 수도권 7억·지방 5억 원 이하, 이 항목을 충족해야 합니다
HUG 전세보증금반환보증의 주요 가입 조건을 정리했습니다. 신청 전 아래 항목을 하나씩 체크하세요.
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 임차보증금 상한 | 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하 |
| 전입신고·확정일자 | 해당 주택에 전입신고 완료 + 확정일자 보유 |
| 담보인정비율 | 주택가격의 90% (2024년 1월 1일부터 100%→90%로 강화) |
| 보증금+선순위채권 합산 | 두 합산 금액이 주택가액(주택가격 × 90%) 이내 |
| 선순위채권 비율 | 주택가액의 60% 이하 (단독·다중·다가구는 80% 이하) |
| 소유권 상태 | 압류·가압류·강제경매 등 권리침해 없을 것 |
| 계약기간 | 임대차계약기간 1년 이상 |
여기서 가장 많이 오해하시는 부분이 ‘주택가격’과 ‘주택가액’의 차이입니다. 기준이 되는 것은 시세 그대로가 아니라 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 주택가액입니다. 예를 들어 주택가격이 3억 원이라면 주택가액은 2억 7천만 원이고, 선순위채권은 그 60%인 1억 6,200만 원을 넘으면 안 됩니다. 시세 3억 원의 60%인 1억 8천만 원으로 계산하면 통과할 줄 알았다가 거절되는 사례가 여기서 나옵니다.
담보인정비율은 2024년 1월 1일 이후 갱신 심사부터 100%에서 90%로 강화되었습니다. 예전에 가입하셨던 분이 갱신 시점에 탈락하는 경우가 있으니, 갱신을 앞두셨다면 조건을 다시 계산해 보시기 바랍니다.
단독·다중·다가구주택은 선순위채권 기준이 80%로 완화되지만, 대신 신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 전세보증금을 제외한 선순위채권이 60% 이하여야 한다는 조건이 추가로 붙습니다. 다가구 세입자라면 계약 전 등기부등본과 함께 ‘타전세계약확인서’를 확보하세요. 이 서류를 내지 못하면 보증금액 구간별 최고 요율이 적용되어 보증료가 비싸집니다.
가입 실수 4가지 — 하나라도 해당되면 전세사기 당해도 보상을 못 받을 수 있습니다
보증에 가입했다고 해서 보상이 자동으로 보장되는 것은 아닙니다. 아래 4가지 실수 중 하나라도 범하면 보상이 거절될 수 있으니 꼼꼼히 확인하세요.
실수 ① 계약기간 절반이 지난 뒤 신청
신규 계약의 경우 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전까지만 가입할 수 있습니다. 2년 계약이라면 이사 후 1년 이내에 가입해야 합니다. 이 시기를 넘기면 가입 자체가 불가능합니다. 이사 당일 또는 그 직후에 신청하는 것이 실수를 원천 차단하는 가장 확실한 방법입니다.
갱신 계약의 경우에는 갱신 전 계약 만료일 이전 1개월이 되는 시점부터 갱신 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 신청할 수 있습니다. 즉 신규 계약과 달리 기존 계약이 끝나기 전에 미리 신청할 수 있으니, 갱신을 결정하셨다면 만료 1개월 전부터 바로 준비하세요. 이때 담보인정비율 90% 기준으로 조건을 다시 심사하므로, 그동안 임대인이 근저당을 추가로 설정했다면 갱신 시점에 탈락할 수 있습니다.
실수 ② 위반건축물 미확인
건축물대장에 ‘위반건축물’ 표기가 있는 주택은 아파트·빌라·오피스텔을 불문하고 보증 가입이 원천 불가합니다. 정부24(gov.kr) 또는 세움터(eais.go.kr)에서 건축물대장을 무료로 열람하실 수 있으며, 상단에 노란색 ‘위반건축물’ 표지가 없는지 계약 전과 이사 당일, 두 번 확인하는 것이 안전합니다. 이미 이사를 마치셨다면 지금 바로 확인하세요.
실수 ③ 가입 후 전입신고 전출
보증 가입 후 전입신고를 다른 곳으로 옮기거나 말소하면 대항력(우선변제권)이 그 순간부터 소멸합니다. 보증이 유효하더라도 보상을 받지 못할 수 있습니다. 부득이하게 주소를 변경해야 하는 경우 보증기관에 사전에 문의하시기 바랍니다.
실수 ④ 계약 갱신 시 임대인에게 2개월 전 통보 미비
임대차 계약 종료 후 갱신 의사가 없다는 것을 임대인에게 계약 종료 2개월 전까지 통보하지 않으면, 보증기관이 보험금 지급을 거절하는 사례가 있습니다. 묵시적 갱신(아무 통보 없이 계약이 자동 연장된 경우)에 대한 보상 여부는 가입한 보증 상품의 약관을 사전에 확인하세요. 계약 만료 3개월 전부터 임대인과 소통 기록(문자·내용증명)을 남겨두시는 것을 권장합니다.
보증료 최대 40만 원 지원 — 연소득 6천만 원 이하 무주택 임차인이라면 꼭 신청하세요
국토교통부(운영: 주택도시보증공사 HUG)가 매년 운영하는 전세보증금반환보증 보증료 지원사업을 통해 납부한 보증료의 전부 또는 일부를 최대 40만 원까지 돌려받을 수 있습니다.
지원 대상
- 임차보증금 3억 원 이하
- 연소득: 청년 5천만 원 이하 / 청년 외 6천만 원 이하 / 신혼부부 7천5백만 원 이하(신청일 기준 혼인 7년 이내)
- 신청일 기준 유효한 HUG·HF·SGI 전세보증금반환보증에 가입하고 보증료 납부를 마친 무주택 임차인
지원 금액
| 대상 | 지원율 | 상한액 |
|---|---|---|
| 청년 | 납부 보증료 100% | 최대 40만 원 |
| 신혼부부 | 납부 보증료 100% | 최대 40만 원 |
| 청년 외 | 납부 보증료의 90% | 최대 40만 원 |
※ 2025년 3월 30일 이전 가입 건은 최대 30만 원 지원
신혼부부는 청년과 동일하게 납부한 보증료 전액을 돌려받습니다. 소득 기준도 7천5백만 원까지 열려 있어 맞벌이 부부에게 문턱이 가장 낮은 구간이니, 혼인 7년 이내라면 반드시 확인하세요.
지원 제외 대상
- 외국인 및 국내 비거주자
- 민간임대주택 등록임대사업자의 임차인
- 법인 임차인
- 주택 소유자(무주택 요건 미충족)
등록임대사업자 물건에 사는 경우 임대인이 보증에 의무 가입되어 있어 지원 대상에서 빠집니다. 계약 전 임대인이 등록임대사업자인지 확인해 두시면 혼선을 줄일 수 있습니다.
신청 방법
- 방문: 주소지 관할 시·군·구청 또는 주민센터
- 온라인: 정부24(gov.kr) 검색창에 ‘전세보증금반환보증 보증료 지원’ 입력 또는 안심전세포털
- 심사 완료 후 30일 이내 신청 계좌로 직접 입금 (처리 지연 시 15일 연장 가능하며 신청인에게 통지)
- 문의: 국토교통부 1599-0001 / HUG 1566-9009
⚠️ 상시 신청이지만 지자체 예산이 소진되면 조기 마감됩니다. 연말로 갈수록 마감되는 지자체가 늘어나므로, 보증료를 이미 납부하셨다면 미루지 마시고 지금 신청하세요. 보증 가입과 보증료 지원은 별개 절차라 자동으로 지급되지 않습니다.
이사 당일 3단계로 끝내세요 — 전입신고→확정일자→보증 가입
전세보증금반환보증의 핵심은 가입 시기입니다. 이사 당일 바로 처리하면 위에서 살펴본 4가지 실수 대부분을 원천 차단할 수 있습니다.
Step 1 — 이사 당일 주민센터에서 전입신고 완료 (온라인: 정부24)
Step 2 — 임대차 계약서에 확정일자 날인 (주민센터·공인중개사·법원등기소·온라인)
Step 3 — 이사 직후 HUG 인터넷·모바일(khug.or.kr) 또는 HF(hf.go.kr)에서 보증 가입 신청
가입 전에는 반드시 건축물대장(위반건축물 여부)과 등기부등본(선순위채권 비율)을 확인하세요. 보증 가입 완료 후에는 정부24(gov.kr)에서 보증료 지원 신청을 이어서 진행하세요. 연소득 6천만 원 이하 무주택 임차인이라면 납부한 보증료의 최대 40만 원을 돌려받아 사실상 보증금 보호 비용이 제로(0)에 가까워집니다. 전세계약 기간 내내 전입신고를 유지하고, 계약 만료 3개월 전부터 임대인과 소통 기록을 남겨두는 것도 잊지 마세요. 지금 바로 조회하러 가세요.
📖 출처 및 기준일
· HUG 전세보증금반환보증 보증료율(연 0.097%~0.211%), 특례반환보증(아파트 0.13%·아파트 외 0.15%), 가입 조건(수도권 7억·지방 5억 이하), 담보인정비율 90%, 선순위채권 기준(주택가액의 60%, 단독·다중·다가구 80%), 가입 시기(신규: 계약기간 1/2 경과 전 / 갱신: 만료 1개월 전부터) — 주택도시보증공사 khug.or.kr
· 국토교통부 보증료 지원사업(최대 40만 원, 청년·신혼부부 100%·청년 외 90%, 연소득 청년 5천만·청년외 6천만·신혼부부 7.5천만 원 이하, 임차보증금 3억 원 이하, 제외 대상) — 정부24 gov.kr, 국토교통부 molit.go.kr
· 확인일: 2026-07-19 (최초 작성 2026-07-15)
· 수치는 변경될 수 있으니 발행·신청 전 공식 페이지에서 재확인하시기 바랍니다.